Фенні Мей та Фредді Мак, дві гігантські компанії з іпотечного фінансування, майже 17 років контролюються федеральним урядом, але довга ідея зробити їх приватним бізнесом знову починають робити раунди у Вашингтоні.
Скотт Тернер, секретар з питань житлового господарства та містобудування, в інтерв’ю цього тижня заявив, що координація приватизації двох підприємств буде його пріоритетом. Один із прихильників президента Трампа, фонду хедж -фонду Вільяма А. Акмана, закликає президента швидко приватизувати.
Однак Фанні та Фредді підтримують іпотечні кредити в 12 трлн доларів, тому їх потрібно ретельно поводитися. Скотт Бессент, секретар Міністерства фінансів, заявив минулого місяця, що будь -який план припинити так званий консерватор двох підприємств “повинен бути розроблений та виконаний ретельно”.
Востаннє, коли пан Трамп був президентом, кілька радників вжили заходів, щоб знайти план випуску Фанні Мей та Фредді Мак з урядового контролю. Врешті -решт, перша адміністрація Трампа не отримала жодних заходів, і адміністрація Байдена підняла це питання на задньому пальнику.
Ось швидкий праймер, чому Фанні та Фредді настільки критичні для придбання іпотечних кредитів та деяких питань, які можуть виникнути в дискусії про те, як закінчити консерватор.
Що роблять Фанні та Фредді?
Зазвичай відомі як Fannie та Federal Home Corporation Corporation (Fannie), два фінансові гіганти насправді не надають реальні позики вдома. Вони купують іпотечні кредити у банків і набирають їх у цінні папери, що продаються великим інвесторам. Створюючи ці субсидійні назви, Фанні та Фанні та Фредді Бонд -інвестори стануть повними, якщо є занадто багато позичальників.
Гарантія робить ці облігації більш привабливими для інвесторів та допомагає підтримувати процентні ставки порівняно низькими. Це також заохочує банки продовжувати писати позики на житло. Теоретично потенційним покупцям житла простіше отримати право на іпотеку, коли банки пишуть більше іпотечних кредитів.
Чому уряду довелося врятувати Фанні та Фредді?
Фенні був створений у 1938 році федеральним урядом для сприяння власності на будинок, а Фредді був створений через 32 роки, щоб зробити те саме. Історично обидві компанії діяли як незалежні державні підприємства – реагуючи на акціонерів, а також будь -який інший державний бізнес.
Десятиліттями гібридна система працювала добре. Але з часом організації, що фінансуються урядом, як відомо, почали гарантувати облігації, заповнені не лише простими іпотечними кредитами ванілі, але і з тими, які підтримуються більш небезпечними позиками на житло. У 2007 році, коли ціни на житло по всій країні почали руйнуватися, і власники будинків почали відставати від своїх іпотечних платежів, Фанні та Фредді зіткнулися з проблемами, оскільки вони застрахували занадто багато незручних позик вдома.
У міру посилення житлової кризи у 2008 році інвестори та інвестори облігацій у Фанні та Фредді панікували акціями. Врешті -решт, федеральному уряду довелося вступити на 187 мільярдів доларів, щоб запобігти підприємствам банкрутства, що могло призвести до завершення депресії.
Лорі Гудман, засновниця Центру політичного фінансування житла в міському інституті, Вашингтонського аналітичного центру, заявив, що хоча консерватор може бути популярним, нинішня домовленість працювала в основному. Він сказав, що поспішне рішення може прийняти іпотечні кредити та мати інші ненавмисні наслідки.
“Ви хочете поточну систему, яка не зламана, або що за дверима №2, і ми не знаємо, що це?” – сказав він в інтерв’ю.
Який аргумент для закінчення консерваторів?
Деякі з найбільш голосових прихильників розміщення Фанні та Фредді в приватному контролі – це менеджери взаємних ризиків та багаті інвестори, які все ще тримають акції компаній, незважаючи на те, що вони контролюються урядом. Це пов’язано з тим, що акції Фанні та Фредді продовжують торгувати значною мірою, враховуючи, що уряд врешті -решт звільнить компанії. Акції обох компаній нещодавно торгували близько 5 доларів.
Ці інвестори – багато з яких розбили акції та пов’язані з цим цінні папери за глибоко зниженими цінами – сподіваються врахувати та заробляти мільярди, якщо Фанні та Фредді дозволять стати незалежними компаніями, які ведуть переговори в державі. Одним з найбільш чесних є пан Акман, директор Хедж -фонду, який роками стверджував, що консерватор повинен закінчитися. Минулого місяця він підготував презентацію на 104 сторінки під назвою “Мистецтво угоди”, яка приносить його справу до кінця консерватора. (Назва презентації – це натяк на книгу містера Трампа з однойменною назвою.)
Інші кажуть, що підтримка Фанні та Фредді під урядовими контрольними стиками конкурує з конкуренцією та відштовхувало опонентів від виникнення. Вони стверджують, що Фанні та Фредді визволення полегшать, що інші іпотечні кредити придбали частку ринку. Вони також кажуть, що статус -кво – два гігантські ринки, де переважають ринок – робить ще один уряд порятунку більш імовірним.
Деякі кажуть, що приватизація Фанні та Фредді також може бути швидким рішенням для бюджету федерального уряду. Обидві компанії давно повернули 187 мільярдів доларів на врятування грошей, наданих урядом, але казначейство все ще має акції в компаніях, які можуть коштувати понад 190 мільярдів доларів. Можливість уряду використовувати цю купу грошей, продаючи компанії, може бути спокусливою для політиків.
Що може піти не так, щоб відрегулювати Фанні та Фредді безкоштовно?
Найбільш безпосередній ризик полягає в тому, що він може засмутити ринок іпотечних кредитів і призвести до збільшення процентної ставки на 30 -річну іпотеку, яка зараз в середньому на 7 %. Робити все, що може зробити власність на житло дорожче, може бути політично неприємним.
Ще в 2019 році, коли перша адміністрація Трампа серйозно думала про приватизацію Фанні та Фредді, середній темп у 30 -річній іпотеці становив трохи більше 4 %, а занепокоєння щодо фінансового доступу не сприяло виборцям так, як це було в 2024 році.
Іншим ризиком є можливий ринковий збиток цінних паперів, що підтримуються іпотечними кредитами, де переважають Фанні та Фредді. Інвестори в облігаціях, що продаються Фанні та Фредді, давно діяли за умови, що федеральний уряд ніколи не дозволить компаніям зазнати невдачі. На Уолл -стріт його називали мовчазною гарантією і є однією з причин, чому Фанні та Фредді Бондс часто приносили найвищі кредитні рейтинги.
Якщо вони якось втратили цю мовчазну гарантію в процесі приватизації, це може зробити ці облігації менш привабливими для інвесторів і, можливо, збільшити витрати на запозичення компанії.
Функціональні цінні папери, що підтримуються іпотечними кредитами, важливі не лише для ринку житла, але й для загальної фінансової системи. Федеральний резерв купував час від часу цінні папери, щоб допомогти стабілізувати фінансові ринки.
Чи здатні Фредді та Фанні виступати незалежними організаціями?
Коротка відповідь – так. Але як і з усім з Фанні та Фредді, завантаження там складно.
Нещодавній звіт бюджетного офісу Конгресу встановив, що якщо Фанні та Фредді на шляху стати незалежними в 2027 році, компанії матимуть близько 208 мільярдів доларів у комбінованому капіталі – величезну подушку для покриття втрат у кризі. Однак Фанні та Фредді потрібно буде збільшити десятки мільярдів, продаючи акції, щоб достатньо капіталізувати, щоб покрити будь -які збитки, а також повернутися до інвесторів та федерального уряду для акціонерів, які вони все ще мають.
