З високими іпотечними ставками та ставками власники будинків почуваються «застряглими»

Коли Рейчел Беррес переїхала в будинок своєї матері близько десяти років тому, це здавалося короткою зупинкою на шляху до володіння будинком.

35-річна перукар витратила ці роки, покращуючи свій кредитний рейтинг і заощаджуючи на перший внесок. Але враховуючи, що іпотечні ставки коливаються біля 7%, а ціни на житло стрімко зростають, не схоже, що мати трьох дітей найближчим часом підпише пунктирну лінію на власне житло.

«Я навіть не знаю, чи зможу я коли-небудь вийти і володіти власним будинком», — сказав Берресс, який живе приблизно в 20 милях від Форт-Ворт, штат Техас, у містечку під назвою Аледо. «Ми відчуваємо, що застрягли, і нам так важко керувати».

Досвід Берресса відображає мільйони американців, чиє фінансове та особисте життя постраждали від високих цін на житло та високої вартості позик. Це може допомогти пояснити гірке відчуття щодо стану національної економіки.

Це також проливає світло на екзистенціальний страх для багатьох: американська мрія здається ще більш недосяжною в наші дні.

Таких потенційних покупців житла, як Берресс, поєднання високих іпотечних ставок і зростання роздрібних цін викликало у них відчуття розчарування.

30-річна іпотечна ставка, популярний варіант фінансування житла в США, за останні місяці підскочила приблизно на 7%. Наприкінці минулого року він впав після досягнення 8% вперше з 2000 року. Але це все ще великий стрибок порівняно з рівнями нижче 3%, які спостерігалися в перші роки пандемії, що спричинило шквал продажів і рефінансування на ринку житла.

З іншого боку рівняння, зростання цін на наклейки також створює тиск. Цього року національний індекс цін на житло Кейс-Шіллер досяг історичного максимуму. Індекс вартості житла Zillow перевищив 360 000 доларів у травні, що майже на 50% більше, ніж у тому ж місяці п’ять років тому.

У свою чергу, доступність різко знизилася порівняно з тим, що було кілька років тому. Квітневий показник фінансової доцільності володіння житлом від Федерального резервного банку Атланти становив понад 36% від максимуму пандемії, зафіксованого влітку 2020 року.

За даними ФРС Атланти, частка доходу, необхідного для володіння житлом за середньою ціною, у минулому перевищила 43 відсотки. Все, що перевищує 30%, вважається недосяжним.

ФРС Атланти також виявила, що негативний вплив вищих процентних ставок і цін переважує переваги зростання доходів для середнього американця. Це підкреслює силу цих критиків, враховуючи, що середня погодинна заробітна плата в приватному фонді зросла більш ніж на 25% з червня 2019 по 2024 рік.

Це суворе середовище заморозило активність як для потенційних покупців, так і для продавців.

Теоретично, сучасні домовласники повинні бути в захваті від того, що вартість їхнього майна швидко зростає. Але потенційних продавців стримують занепокоєння щодо процентної ставки, яку вони отримають за свій наступний будинок, створюючи те, що команда з Федерального управління фінансування житла назвала «ефектом блокування».

На ринку вже є ознаки такої стагнації: ціни на таких рівнях призведуть до зменшення продажів будинків на понад 875 000 у 2023 році, згідно з даними команди, яка розробила робочий документ FHFA, опублікований на початку цього року. Це досить великий шматок, оскільки Національна асоціація ріелторів повідомила, що за рік було продано близько 4 мільйонів існуючих будинків.

Крім того, FHFA виявило, що власник будинку має на 18,1% менше шансів продати за кожен 1 відсотковий пункт, коли його іпотечна ставка нижче поточного рівня. Типовий позичальник мав іпотечну ставку, яка була більш ніж на 3 відсоткові пункти нижчою за ту, яку він отримав би в останньому кварталі 2023 року.

Якби цей власник купив натомість наприкінці минулого року, команда FHFA виявила, що щомісячні виплати основної суми та відсотків коштували б приблизно на 500 доларів більше.

Враховуючи це, співавтор Джона Кост сказав, що нинішні власники будинків, які рекламують ці низькі ставки по іпотеці, безсумнівно, перебувають у кращому становищі, ніж ті, хто хоче купити перший будинок сьогодні. Але він сказав, що для цієї когорти є велика заковика: переїзд у пошуках роботи чи проживання сім’ї, яка зростає, стає набагато складнішим.

«Вони не в змозі оптимізувати своє житло для нової ситуації», — сказав Косте про цю групу. «Або в деяких екстремальних обставинах вони не роблять великих змін у житті, які вимагали б переїзду».

У такому скрутному становищі опинився Люк Нанлі. Наприкінці 2020 року 33-річний керівник сфери охорони здоров’я разом зі своєю дружиною купив будинок із трьома ліжками та двома ванними кімнатами в Кентуккі з часткою менше 3 відсотків. Майже за чотири роки вартість цього будинку зросла більш ніж удвічі.

Привітавши трьох дітей, вони чекають на четверту, доки ставки по іпотечних кредитах або ціни на житло не впадуть настільки, щоб піднятися. Нанлі знає, що часи падіння нижче 3% давно минули, але вона не може виправдати нічого, що перевищує 5,5%.

“Це просто важке місце”, – сказав Нанлі. «Ми б втратили стільки грошей за нинішніми цінами, що практично неможливо рухатися».

Нанлі є частиною переважної більшості американців, які не виплачують ці високі іпотечні кредити.

FHFA виявила, що в останньому кварталі минулого року майже 98% іпотечних кредитів були зафіксовані за ставкою, нижчою за середню (приблизно 7,2%). Як і у Нанлі, майже 69% мали ставки більш ніж на 3 відсоткові пункти нижчі.

Бум покупок на початку пандемії є однією з відповідей на запитання, чому так багато людей не платять поточну ціну. Цей вражаючий темп також можна пояснити поспіхом рефінансування в цей період низької вартості запозичень у 2020 і 2021 роках.

Незважаючи на те, що ці низькі ставки по іпотечних кредитах можуть збільшити кишені тих, хто ними володіє, Джеффрі Роуч, головний економіст LPL Financial, попередив, що це може бути поганою новиною для монетарної політики. Це тому, що він не містить жодних ознак того, що підвищення процентних ставок Федеральним резервом США успішно охолоджує економіку.

Щоб було зрозуміло, іпотечні ставки, як правило, слідують курсу процентних ставок, встановлених ФРС, але це не одне й те саме. Проте Роуч сказав, що так багато людей, які заблоковані за низькими іпотечними ставками на свої будинки, допомагає пояснити, чому жорсткіша монетарна політика не була настільки обмежувальною, як це було історично.

«Наша економіка набагато менш чутлива до процентних ставок», — сказав Роуч. «Це означає, що високі ставки насправді не роблять того, що повинні. Вони не гальмують, як зазвичай очікується».

Недостатня пропозиція будинків утримує ціни на високому рівні, навіть коли зростання вартості позик негативно впливає на купівельну спроможність. Це суперечить загальноприйнятій думці, згідно з якою ціни повинні падати разом із зростанням.

У довгостроковій перспективі, за словами експертів, збільшення обсягів нового житла може сприяти розширенню доступу та зниженню високих цін. Зокрема, Деріл Фейрвезер, головний економіст бази даних ринку житла Redfin, сказав, що національний ринок може виграти від збільшення кількості таунхаусів і квартир, які зазвичай дешевші, ніж стандартні будинки.

Наразі ця нова реальність породила різницю між поколіннями у володінні житлом і тому, як виглядає шлях до нього.

Zillow виявив, що у 2019 році 34% усіх власників іпотечних кредитів отримали фінансовий подарунок або позику від сім’ї чи друзів на початковий внесок. У 2023 році ця кількість зросла до 43%, оскільки доступність впала.

Крім того, молодим людям набагато важче знайти шлях до покупки житла, ніж їхнім батькам, показують дані Zillow. Сьогодні потрібно майже дев’ять років, щоб заощадити 20% на перший внесок, використовуючи 10% вашого середнього сімейного доходу щомісяця. У 2000 році на це знадобилося менше шести років.

«Це не тости з авокадо», — сказала Скайлар Олсен, головний економіст Zillow, маючи на увазі жарт про те, що мілленіали витрачають занадто багато на предмети розкоші, такі як пізній сніданок або кава.

Олсен сказав, що молоді покоління повинні будуть змінити свої очікування щодо власності, враховуючи жорсткіші умови. Він сказав, що цим американцям слід почекати з орендою довше в дорослому віці або планувати володіти своїм першим будинком частково за рахунок додаткового доходу від оренди кімнати.

Для таких звичайних людей, як Беррес, ринок житла залишається головним питанням, оскільки техаська перевіряє свої фінанси та оцінює кандидатів на виборах у листопаді. Перукарня продовжувала допомагати її мамі з оплатою страхування житла, комунальних платежів і податків замість офіційної орендної плати.

Беррес все ще сподівається одного разу вкласти ці гроші у власність для будівництва власного будинку. Але знову і знову несподівані витрати, як-от розбитий автомобіль, або макроекономічні змінні, як-от зростання ставок по іпотеці, змушували її відчувати, що мрія недосяжна.

«Кінцева мета для мене та моєї родини — вибратися з дому моєї мами», — сказала вона. Але «я відчуваю себе на колесі хом’яка».