Останнім часом у Брендана Воллеса багато на думці. Уоллес є співзасновником Fifth Wall Ventures, дев’ятирічної венчурної фірми, що займається проптехом, з активами в управлінні 3,2 мільярда доларів США. Він також володіє будинком у Лос-Анджелесі, який продовжує боротися з лісовими пожежами. Хоча його становище залишається незмінним, багатьом його друзям не пощастило.
Воллес знайомиться із зовнішніми силами, які йому не підвладні. По-перше, пандемія кардинально змінила ландшафт для багатьох партнерів з обмеженою відповідальністю Fifth Wall, які є хто є хто з нерухомості (CBRE, Cushman & Wakefield, Lennar). На жаль, для багатьох із тих самих гравців рівень вакантних офісів все ще становить близько 20% по країні, і аналітики не очікують, що ця цифра зміниться, оскільки багато компаній повністю відмовляються від ідеї повернутися до офісів.
В останні роки Proptech також зазнала негативних наслідків, частково через успішних компаній, чиї статки швидко змінилися, наприклад WeWork, яка вийшла з банкрутства в червні минулого року після невдалого IPO та масштабної реструктуризації.
Однак зміни часто мають приховані переваги, і Воллес вважає, що галузь готова до відновлення. На його думку, є великі можливості, пов’язані зі стійкістю активів або використанням технологій, які допомагають об’єктам протистояти пошкодженням і збоям. Він також бачить величезну можливість допомогти партнерам з обмеженою відповідальністю Fifth Wall більш агресивно задовольняти попит індустрії технологій на центри обробки даних — і енергію, необхідну для їх живлення.
Нещодавно ми говорили з Уоллесом про деякі з цих тенденцій, а також про життя в Лос-Анджелесі під час того, що багатьом здалося апокаліпсисом. Ви можете прослухати цю повну розмову тут або прочитати уривки з нашої розмови, які були дещо відредаговані.
Ви в Лос-Анджелесі. Як справи?
Це трагічно, що сталося. Усі в нашій команді в безпеці. Ми в Санта-Моніці, і їм довелося евакуювати наш офіс. Це критичний час для Лос-Анджелеса, і буде багато роздумів про іншу сторону, коли великі політичні та економічні проблеми, з якими Каліфорнія давно стикається, вийдуть на перший план. Це позитивно, але зараз просто жахливо бачити, як руйнуються частини цього прекрасного, дивовижного міста.
Як ви думаєте, що буде далі? Буде багато чистки, багато перебудови. Це має представляти несподівані можливості, якими б незвичними вони не були.
Я б не сказав про можливості… Я не думаю, що по інший бік цієї кризи люди перестануть хотіти жити в Лос-Анджелесі… Тож я залишаюся оптимістом, що це буде час перебудови та переосмислення одного з найбільших американських міст. І я б сказав, що ми в Fifth Wall дуже раді бути частиною цього. Яке відчуття бути частиною цього? я ще не знаю
Основна проблема, з якою стикаються домовласники та власники бізнесу [even before the fires] це втеча страхових компаній від держави…
Ми є одним із найактивніших фінтех-інвесторів для домашньої індустрії. Fifth Wall інвестувала в Hippo, компанію зі страхування житла, яка веде великий бізнес у Каліфорнії. [Editor’s note: Hippo stopped writing new homeowners’ insurance nationwide last summer.]
Я маю на увазі, що багато нормативних актів, які були з добрими намірами та спрямовані на користь споживачів, насправді мали протилежний ефект і створили ринкову асиметрію, яка загострила ті самі проблеми, які ми маємо зараз, тобто багато будинків не застраховані або люди скасовують свою страховку. Отже, ми в захваті від двох речей: є кращі рішення для споживачів, які можна розробити, і ми зацікавлені в потенційному інвестуванні в них. Інше, що я хотів би побачити, це впорядкування кількості документів, необхідних для створення страхових компаній.
Крім правил, чи вдається математика? Важко зрозуміти, як можуть стартапи з різними правилами [insure] Каліфорнія, коли відбуваються ці катастрофічні події, через які страховикам дуже важко повернути свої інвестиції.
Дуже важко відповісти на це запитання, не дивлячись на розбивку по округах. Можливо, що деякі зони не захищені, але також можливо, що деякі зони не захищені іншим чином буде бути нерегульованим, і це останнє те, на чому я зосереджуюсь на пом’якшенні.
Це проблема не лише в Каліфорнії. Це може бути гостріше в Каліфорнії, і вартість житла може бути вищою в Каліфорнії, але ми повинні вирішити це як нація.
Як ви вважаєте, чи можуть лісові пожежі змінити спосіб оцінки власності в цих районах високого ризику? Здається, такого не було, скажімо, у Маямі.
Я думаю, що це підніме ціни з певних причин. У Південній Каліфорнії буде багато новобудов, що збільшить вартість заміни будинків. Люди все ще хочуть жити в цих прекрасних куточках країни. ви не побачите відтік людей лише через це.
Зростання премій також призведе до зниження доступності житла, і це може спричинити тиск на зниження [meaning houses might cost slightly less because sellers have to factor in the high cost of insurance]. Однак очевидно, що це значно підвищить ціни на житло в Південній Каліфорнії та особливо в Західному Лос-Анджелесі.
Ви є інвестором ICON, модульного 3D-принтера. Чи бачите ви потенційну можливість для цієї компанії? Ми повідомляли, що тільки цього місяця перед спалахом пожеж компанія звільнила чверть свого персоналу.
ICON — справді захоплюючий бізнес. Fifth Wall є дрібним інвестором цієї компанії. Наша дисертація була не стільки про запобігання пожежам чи відновлення після стихійних лих, скільки про те, як побудувати будинки швидше, дешевше та з меншою кількістю матеріалів, ніж сьогодні? Те, що вони побудували, — це спосіб ефективно надрукувати будинок і в процесі зменшити масові відходи, пов’язані з будівництвом будинку.
Одна з божевільних статистичних даних, про яку більшість людей не знає, полягає в тому, що приблизно 5 відсотків усього матеріалу на звалищах у США – це матеріал, який пішов на будівельний майданчик, а потім прямо на звалище. Це величезна проблема, яка збільшує витрати для споживачів, ускладнює роботу виробничих компаній і має величезний вуглецевий слід. Питання, я думаю, полягає в наступному: Як можна його збільшити? Чи можете ви зробити це економічно ефективним?
Чи інвестували ви в компанії, які спеціалізуються на виробництві негорючих матеріалів?
Ні, але це повинно бути, і я думаю, що це сфера, яка зараз приверне багато уваги… [Going forward,] модернізація буде великою проблемою. Більшість будинків, які нам потрібно захистити, вже побудовані з матеріалів, які дуже важко різати. І тому в технологіях нерухомості найбільша частина проблеми і найбільша частина цінності, яку ви можете додати суспільству, полягає в модернізації активів, які ми вже маємо, будь то будівлі, житло чи інфраструктура.
Звісно, під час реконструкції ми маємо дуже усвідомлювати використані матеріали та використовувати найкращі рішення. Але переважна більшість житла групи ризику в Південній Каліфорнії вже існує сьогодні.
Загалом у секторі proptech останніми роками було менше угод. Чи справедливо сказати, що загальний інтерес до галузі знизився?
Він повністю охолов. Я вважаю, що ми щойно зіткнулися — і досі переживаємо — холодні, гіркі ринки капіталу для proptech. Ви не бачили великих подій M&A. Практично жоден із цілеспрямованих венчурних фондів, включаючи Fifth Wall, не залучав капітал протягом цього періоду. Було дуже мало притоків венчурного капіталу в простір.
Інша сторона цього — це те, що ви бачите зараз — компанії, які пережили це вимирання за Дарвіном. Компанії, які зробили правильне скорочення витрат, які повернулися до своєї бізнес-моделі, які повернулися до маркетингу та які рекапіталізували, стають з іншого боку цього сильнішими, стійкішими та стійкішими в довгостроковій перспективі. Я думаю, що для індустрії proptech настала весна, і зараз ви бачите багато позитивних показників для космосу. [Editor’s note: Here, Wallace references the IPO of ServiceTitan, a Fifth Wall portfolio company that makes software for contractors and went public in December, and the recent sale of another portfolio company, Industrious, to its partial owner, CBRE.]
А як щодо цієї екзистенційної загрози офісній індустрії, про яку ми чуємо роками?
У довгостроковій перспективі, [there are questions] про офісну індустрію, але поряд із цим ви спостерігаєте вибухове зростання категорій, які раніше навіть не вважалися нерухомістю. Центри обробки даних просто вибухають. І деякі з того, з чим цей бум змушує зіткнутися індустрію нерухомості, є великими питаннями. Мовляв, революція штучного інтелекту, яка викликала у всіх захоплення, абсолютно неможлива без масштабного збільшення дата-центрів у США. Однак значне збільшення центрів обробки даних у США абсолютно неможливо без масового виробництва нової енергії.
Продовжити…
Нам потрібні стійки серверів, які можуть проводити навчання та робити висновки по всьому світу — і нам їх потрібно багато. Це не дивно чи секрет на ринках нерухомості. Центри обробки даних, мабуть, були найпопулярнішим класом активів у галузі нерухомості за останні пару років. Але тепер виникає пов’язана з цим проблема. . . тобто центр обробки даних настільки енергоємний, що місцева утиліта не дозволить вам підключитися до цієї мережі…
Це змушує індустрію нерухомості говорити: «Ми самі повинні бути в енергетичному бізнесі, якщо ми збираємося працювати в бізнесі центрів обробки даних».
Чого очікують від вас ваші альбоми? Чи будете ви зараз інвестувати у ф’южн-стартапи?
Fusion, очевидно, дуже захоплюючий, але у нас є більш короткострокова проблема. Нам потрібна енергія зараз або наступного року. В ідеалі ми не хочемо, щоб це були брудні джерела енергії, засновані на викопному паливі… щоб це фактично призвело до відновлюваних джерел енергії, які, як ми знаємо, є економічно життєздатними, [which is] мабуть, сонячні. [So] Суть полягає в тому, що так, ми інвестуємо в рішення для прискорення розвитку сонячної енергії разом з нашими інвесторами в нерухомість, а компанії з нерухомості самі стануть компаніями з розвитку енергетики.
